La compravendita di beni immobili si colloca all’interno della generale disciplina di vendita definita dall’art. 1470 c.c. come “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto, verso il corrispettivo di un prezzo”.
La compravendita si perfeziona al termine di un iter caratterizzato da tre diverse fasi preparatorie alla conclusione del contratto:
- trattative precontrattuali: nella fase precontrattuale le parti manifestano interesse alla conclusione di un accordo; tali manifestazioni di volontà non hanno alcuna efficacia vincolante. La trattativa è necessaria per definire i dettagli di un trasferimento, ad esempio:
- prezzo
- modalità di pagamento
- termini della consegna dell’immobile
- tempistiche di stipula dell’atto di vendita
- proposta di acquisto: la formulazione della proposta d’acquisto è la fase più delicata della trattativa in quanto, al momento della sua sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito: la proposta d’acquisto sottoscritta è vincolante per il proponente ma non lo è ancora per il venditore, il quale, finché non la sottoscrive, è libero da qualsiasi impegno. Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diviene inefficace.
- sottoscrizione del contratto preliminare: il preliminare di compravendita, o compromesso, che contiene l’impegno a vendere e ad acquistare, è un documento articolato creato congiuntamente tra le parti, nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse, oltre ad una precisa individuazione del bene oggetto della vendita; è sottoscritto da tutte le parti in causa. Il preliminare può esser redatto in forma privata o pubblica:
- Preliminare in forma privata: è firmato dalle parti personalmente e non può essere fatto valere nei confronti di terzi
- Preliminare con atto pubblico: è redatto dal Notaio e firmato dalle parti davanti a quest’ultimo, ed ha notevoli vantaggi in termini di sicurezza per le parti
Nel preliminare si definiscono tutti gli elementi dell’accordo che andranno poi riportati nel rogito:
• i dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente
• la data dell’atto di compravendita ufficiale
• la descrizione della casa
• i dati catastali
• l'importo della caparra versata
• il prezzo complessivo concordato
• i tempi e le modalità di pagamento
• la conformità edilizia e urbanistica della casa
• la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali
• l’assenza di vincoli, vizi, ipoteche
• il regime patrimoniale dei coniugi
• il Notaio che redigerà l'atto
• la regolarità fiscale dell'immobile